Jak na nákup nemovitosti

Od developera nebo realitky?

Nejdůležitější je ověřit si zkušenosti prodávajícího. Prověřit si reference a ujistit se, že komunikuje s klientem transparentně a je schopen poradit nejen v otázce bydlení, ale například i v otázce právních služeb, bytového vybavení a financování bytu. Nákup bytu od developera má nespornou výhodu v tom, že si klient může vybrat z velkého množství bytů daného projektu a domluvit se i na nadstandardních úpravách a dalších individuálních změnách. Realitní agentury často
nabízejí již hotové byty, nemusí to ale platit vždy.

I zde platí, že čím déle je firma na trhu a čím více má referencí a spokojených klientů, tím bezpečnější je spolupráce s ní. Toto pravidlo platí pro developera i realitní kancelář. U malých a neznámých realitních agentur, developerů a stavebních firem je dobré zjistit si informace z obchodního rejstříku (ministerstvo spravedlnosti umožňuje vyhledat informace online na www.justice.cz).

Velkým pomocníkem může být i katastr nemovitostí, který je přístupný online na adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ a ze kterého vyčtete například, zdali byt, o který máte zájem, není zatížený dluhem a je-li prodávající jeho skutečným majitelem.

Co v současné době představuje ideální volbu pro investici?

Ukázka dobré volby:
– Starší zrekonstruovaný byt 40 m2 v centru nebo v širším centru Prahy. Podmínkou je nejen vyšší standard vybavení, ale také nové topení, voda, podlahy a alespoň částečně zrekonstruovaný dům. U většího bytu, ve kterém by žila rodina s dětmi, je zapotřebí pamatovat na možnost parkování, což se u malých bytů, ve kterých žijí obvykle mladé páry a jednotlivci snáze odpouští.

– Byt 1+kk až 4+kk v kvalitně provedené novostavbě s vlastní odpočinkovou zónou či dětským hřištěm. Podmínkou je ovšem velmi dobře občansky vybavená lokalita se službami, obchody a dobrou dostupností do centra Prahy. Kvalitně provedený projekt poznáte podle vyššího standardu vybavení, sanitární keramiky v koupelnách, dispozičního řešení bytů a samozřejmě množství zeleně v jeho okolí.

Pozor na špatnou volbu!
Koupě bytu za účelem jeho následného pronájmu v nepříliš atraktivních lokalitách s horší dopravní dostupností, zejména v okrajových částech, je velmi riziková.
Pro názorný příklad opět konkrétní údaje, na co si dát pozor:
– Byt 4+kk a větší v novostavbě či v původní zástavbě v některé satelitní lokalitě za Prahou, v místě, kde zcela chybí obchody, služby a infrastruktura.
– Byt 3+kk a větší v centru Prahy v lokalitě bez možnosti parkování a v družstevním domě, který se nachází ve stavu před úplnou rekonstrukcí.

Novostavba nebo původní zástavba?
Nedá se jednoznačně říci, že je lepší investovat peníze do nového bytu než do původní zástavby. V případě Prahy hraje jednoznačně nejdůležitější roli lokalita. Proto i například starý, ale citlivě revitalizovaný panelový dům v tradiční lokalitě plné zeleně, služeb, obchodů a se skvělým dopravním spojením do centra může pro svého majitele představovat lepší volbu než stejně veliký, ale nový byt v satelitním městě za Prahou. Všem zájemcům o byt v novostavbě dále doporučujeme seznámit se nejen s projektem samotným, ale také s výstavbou plánovanou v okolí. Na všechny tyto otázky by měl být schopen odpovědět školený prodejce či makléř. U developerské společnosti je samozřejmostí možnost podívat se na reálný model projektu a vizualizace, případně na vzorový byt.

Kupujete byt v původní zástavbě?
U bytu v původní zástavbě je potřeba nejprve si ověřit v katastru nemovitostí, že nabízející je skutečným vlastníkem a dále, že na bytě není tzv. „plomba“. Ta může znamenat, že na bytě je věcné břemeno nebo dluh. Podrobnosti o každé nemovitosti můžete zjistit v katastru nemovitostí, který je přístupný také na internetu. Vlastnictví může být dvojího rázu – osobní a družstevní. V případě osobního vlastnictví je v katastru nemovitostí jako majitel bytu uveden konkrétní člověk. V případě družstevního je uvedeno družstvo. Kupujete-li si byt, který je již někým vlastněn, doporučujeme ověřit, jestli prodávající nemá dluh vůči společenství vlastníků či bytovému družstvu ve kterém se byt nachází. Vyžádejte si od prodávajícího potvrzení s razítkem. Doporučujeme vám rovněž zkontaktovat se nejlépe s předsedou společenství a bezdlužnost si ověřit.

Co se vlastnictví týče, obě varianty mají svá pro a proti. Obecně platí, že byty v družstevním vlastnictví jsou levnější než v osobním. Je to dáno tím, že každý družstevní byt představuje určitý podíl z celého domu a jeho majitel nemá takové možnosti jako u bytu v osobním vlastnictví. Důležité je mít na paměti i to, že družstevní byt vám fakticky nepatří a nemůže být např. použit jako zástava vůči bankovnímu úvěru.

Chystáte se koupit byt v družstevním vlastnictví za účelem jeho následného pronájmu? Vězte, že v tomto případě jste povinni informovat i ostatní sousedy a zajistit si jejich souhlas. U bytu v osobním vlastnictví tato povinnost odpadá. U koupě družstevního bytu bývá obvykle složitější zajistit financování (nemáte-li jinou nemovitost, kterou byste nabídli za účelem zástavy). Každou variantu je potřeba pečlivě zvážit.

Očekávaný vývoj cen

Vývoj cen bude i nadále v prvé řadě ovlivněn lokalitou, ve které se nemovitost nachází. Nejrychleji porostou ceny nemovitostí v hlavním městě a dále ve městech s nízkou nezaměstnaností, atraktivní občanskou vybaveností, tržním potenciálem a oblíbenými u turistů. Finanční krize, která v letech 2008-2010 významně ovlivnila poptávku po nákupu nemovitostí a zpomalila tempo poskytování nových úvěrů, již plně odezněla. Ceny mnoha nemovitostí klesly, v některých případech až o desítky procent a ustálily se na své reálné hodnotě. Odborníci se shodují na tom, že současná doba je pro nákup nemovitostí velmi příznivá, což potvrzují i nízké úrokové sazby hypoték, které se nachází na svém historickém minimu. Příkladem může být 100% hypotéka, která se dá v současné chvíli pořídit již od 3,5% (údaje k prosinci 2013).

Nákup kvalitní nemovitosti nejenže pro svého majitele představuje bezpečnou investici, ale také investici s velice atraktivním výnosem. Například v Praze odborníci v roce 2014 odhadují přibližně 5% meziroční růst. Zhodnocení nemovitostí bude sice nižší než v období hypotečního boomu z let 2006-2007, přesto se v současné době ve srovnání s konkurenčními nástroji na finančním trhu (např. akcie) jedná o zajímavé číslo.

Předpokládá se výrazně odlišný vývoj cen u moderního kvalitního bydlení a u starších, zejména panelákových bytů, kde ceny budou stagnovat či dokonce klesat, jak se již děje v současnosti. Co se nového bydlení „s dobrou adresou“ týče, nedělejme si iluze, že bude levnější. Spíše naopak. Tak jako dnes, i do budoucna bude o ceně a jejím růstu rozhodovat především lokalita, dostupnost a občanská vybavenost. Existují ale i další externí faktory, které budou tlačit na růst ceny bydlení a tím i zhodnocení – například deregulace nájemného nebo plánované zavedení EURO. Již v současné době dochází k situaci, že lidé, žijící často ve starších bytech, platí za nájem podstatně více než vloni. V některých lokalitách se tyto cenové rozdíly dostaly již do tisíců a nárůst bude pokračovat. S nárůstem ceny pro mnohé nájemníky vyvstane otázka – pořídit si vlastní bydlení v novém bytě, nebo hledat za nájemní byt vyšší kvalitu s odpovídajícími službami s nájmem spojenými?